Апартаменты — востребованный формат недвижимости в городе Санкт-Петербург. Их покупают для инвестиций и получения дохода или для постоянного проживания. Постараемся рассказать о всех тонкостях при выборе апартаментов, на что нужно обращать внимание и как правильно выбрать комплекс апартаментов, если вы инвестор или просто ищите апартаменты для жизни.
1. Локация
Локация является одним из важнейших критериев при выборе апартаментов, особенно если вы рассматриваете апарты как инвестицию. Для инвестора правильно выбранная локация — это высокая ликвидность в будущем, стабильная доходность при хорошем спросе. Если рассматривать апартаменты для жизни, то от локации зависит комфорт и качество вашей жизни.
На инвестиционную привлекательность влияет близость от центра города, наличие рядом важных объектов инфраструктуры.
Инфраструктура в ближайшем радиусе, положительно влияющая на ликвидность апартаментов:
• метро
• бизнес центры, деловые пространства, коворкинги
• университеты, профессиональные училища и др. учебные заведения
• выставочные центры, в которых часто проводятся выставки, конференции, форумы
• важные транспортные узлы, в которые пребывают туристы, гости города
• близость к важным транспортным магистралям города (шоссе на выезд из города, КАД, ЗСД , строящийся ВСД)
Если рассматривать покупку апартаментов для постоянного проживания, то важно выбрать локацию для комфортной жизни в районе с развитой инфраструктурой, где есть все необходимое.
Пример правильной локации
Рассмотрим хорошую локацию на примере комплекса апартаментов WINGS на улице Крыленко д.14. От комплекса недалеко расположены две станции метро — Дыбенко и Ломоносовская. В районе много маршрутов общественного транспорта, на котором можно доехать в центр города. На своем же авто добраться до центра можно за 18 мин, а до ближайшего выезда на КАД на Мурманском шоссе — 8-10 минут, до набережной Невы — 5 мин., Ладожский железнодорожный вокзал в 13 минутах. Крупнейший ТЦ города — «Мега» в 12 минутах езды.
Комплекс расположен рядом с парком, где нет плотной застройки домами. Напротив дома располагается фитнесс-клуб, а в самом доме — кафе, продуктовый магазин, пункты выдачи заказов. В шаговой доступности несколько школ и детских садов.
Ближе к метро Дыбенко находится новый корпус университета СПБГУТ, где учится большое число студентов, многие из которых ищут жилье в ближайшей шаговой доступности.
В этом районе будет построена новая круглосуточная переправа через реку Неву в составе скоростной магистрали «Восточный скоростной диаметр». До предполагаемого заезда на эту магистраль, добраться на машине от комплекса можно будет за 5-7 минут. Этот транспортный узел значительно сократит время езды до аэропорта, до южной части города, выезда на Мурманское шоссе без пробок.
2. Стоимость
Здесь все зависит от уровня комплекса апартаментов, его локации и степени готовности. Не попадайтесь в ловушку рекламы с низкими и красивыми цифрами. Всегда анализируйте причину таких выгодных предложений.
Ниже рассмотрим, какие могут быть причины низкой стоимости на апартаменты:
• Используют низкую цену в рекламе для завлечения внимания. На самом деле цена указана за апартаменты с очень маленькой площадью. И если пересчитать стоимость за кв.м, то цена уже не будет такой привлекательной в тесных апартаментах с площадью ниже 20 кв.м.
• Старт строительства объекта и начало продаж на ранней стадии. Например, низкая цена в 2023, а срок сдачи в 2026. В период с 2023 по 2026 года получать доход вы не сможете. Комплексы на начальном этапе строительства обычно покупают инвесторы, учитывая рост капитализации на лот в будущем, когда объект будет сдан. Однако несмотря на низкую стоимость вы потеряете больше упущенной прибыли за время простоя вашего номера на момент строительства относительно покупки апартаментов в готовом комплексе, которые стоят дороже. Разница в упущенной прибыли как правило больше разницы в цене между готовыми и строящимися предложениями.
• Продают не самые удачные лоты апартаментов по расположению на этаже, или видовым характеристикам. Иногда бывает — под апартаментами расположено коммерческое помещение, в котором работает питейное заведение или кулинария с постоянными запахами из вытяжки.
• Низкая цена за апартаменты в здании под реновацию. На раннем этапе такие проекты могут стоить заманчиво дешево, при этом находятся в интересной локации. Для таких проектов нужно внимательно оценить все риски. Если команда инвесторов или застройщика реализовывают такой проект впервые, то скорее всего они могут столкнуться с непредвиденными трудностями, которые не смогут потянуть финансово. Никакой защиты по ФЗ-214 здесь нет — в случае неуспешной реализации такого проекта вы потеряете свои деньги.
Стоимость на апартаменты влияет на все экономические показатели по доходности и окупаемости. Стоимость влияет на возможности покупателя, на уровни первого взноса и платежи по ипотеке.
В апартаментах WINGS минимальная стоимость начинается от 4.75 млн. руб. За эти деньги вы приобретаете студию площадью 25.79 кв.м с чистовой отделкой.
3. Степень готовности объекта
Если планируете получать доход от сдачи в аренду, то лучше инвестировать сразу в готовый проект, несмотря на более высокую цену относительно предложения в строящемся комплексе.
На раннем старте продаж вы приобретаете апартаменты по выгодной цене с учетом всех рисков. Но в перспективе, при успешном завершении проекта и сдачи дома вы заработаете за счет повышения капитализации.
Если рассматривать покупку апартаментов для решения жилищного вопроса, переезда в новое жилье, конечно, лучше рассматривать объекты, которые уже сданы или будут сданы в ближайшее время.
Все апартаменты в комплексе WINGS готовы для жизни или для получения дохода от аренды. Вам не нужно ждать окончания строительства, вы приобретаете готовый лот, который без задержек будет приносить доход. В комплексе WINGS есть предложение на 1-к апартаменты с отделкой в первом корпусе с выгодой в 540.000 рублей. Подробнее ознакомиться можно на официальном сайте.
4. Программы доходности
В Санкт-Петербурге самыми распространенными являются программы:
-гарантированного дохода с фиксированными выплатами,
— с неравномерной доходностью при посуточной сдаче в аренду,
— «котловой» метод получения дохода.
Цифры по доходности чаще всего указываются до вычета налогов, поэтому в зависимости от вашего статуса налогоплательщика нужно вычесть сумму налогов в зависимости от налогового режима. Если ИП по упрощенной системе — 6% с доходов, если физ. лица — 13%.
Средняя доходность от апартаментов по городу составляет 8-11% в год.
Если апарт-отель уже функционирует, то можно запросить показатели по реальной доходности апартаментов у управляющей компании.
Программа гарантированный доход
Гарантированный месячный доход, который определен четкой понятной суммой, которую будет получать инвестор по данной программе. Доход гарантирован на ограниченный промежуток по времени (обычно 1-3 года) и требует от инвестора выполнения обязательных условий, например, обязательная покупка пакета мебели стоимостью 10-15% от самого апартамента.
Сейчас многие застройщики апартаментов рекламируют гарантированный доход, гарантируя хорошие суммы дохода в месяц. Однако чаще всего это хороший рекламный трюк для завлечения покупателей, тк сумма этой выгоды при гарантированном доходе уже заложена в стоимость апартаментов. Тем самым вы приобретаете апартаменты дороже, и возвращаете сумму этого удорожания в течение действия программы гарантированного дохода.
Программа с гибкой доходностью
В течение года вы получаете разную сумму дохода, которая зависит от сезонности и заполняемости апарт-отеля. Здесь многое зависит от действий и опыта управляющей компании, спроса на аренду в данной локации. В высокий сезон прибыль может значительно превышать прибыль от программы гарантированного дохода, однако в низкие сезоны доходы могут стремиться к нулевым значениям. Прибыль обычно делится в пропорции 70/30. 70% — получает инвестор, 30% — управляющая компания. Посуточная сдача апартаментов в аренду — это постоянная работа, которая отнимает много времени, поэтому этим в большинстве случаев занимается управляющая компания.
Котловой метод дохода
Доход делится из общей прибыли всего комплекса апартаментов пропорционально долям собственников апартаментов в комплексе.
Все вышеперечисленные программы доходности хорошо работают если объект выбран в правильной локации с хорошим постоянным спросом на аренду.
Вы можете приобрести готовые апартаменты в WINGS и сразу начать зарабатывать доход на аренде. Вы получаете готовые апартаменты по честной цене, без удорожания из-за программ с гарантированным доходом, без дополнительных обязательств. Если вы приобретаете апартаменты для жизни, то в WINGS на это нет никаких ограничений, живите без ограничений, как в собственной квартире.
5. Условия и способы покупки
Каждый застройщик предлагает несколько способов и условий приобретения апартаментов. Дают хорошие скидки при 100% оплате, предоставляют выгодную рассрочку на этапе строительства, предлагают разные ипотечные программы. Рассмотрим ниже варианты приобретения апартаментов, которые популярны на рынке Санкт-Петербурга:
100% оплата
Вы оплачиваете всю стоимость за апартаменты целиком, получая при этом хорошую скидку. Обычно при такой форме оплаты застройщик предлагает скидку на приобретаемые апартаменты.
Ипотека
Апартаменты можно приобрести в ипотеку, как и обычные квартиры, но не все. Апартаменты, которые нельзя приобрести в ипотеку, обычно реализуются по предварительному ДКП, тк не имеют кадастровых планов и точной оценке по площадям.
Низкие ставки по ипотеке часто подразумевают удорожание стоимости приобретаемой недвижимости. Ипотека без первоначального взноса дается под залог имеющейся у вас недвижимости.
Сейчас можно купить апартаменты в ипотеку с первоначальным взносом 10% от стоимости. Для начинающих инвесторов или просто тех, кто планирует вложить накопленный капитал — это комфортный способ начать инвестировать в недвижимость. Обычно первоначальный взнос 10% это 400 — 800 тысяч рублей за апартаменты-студию или однокомнатные апартаменты.
На момент написания статьи в мае 2023 года, в апартаментах WINGS можно приобрести в ипотеку студию 26.64 кв.м с первоначальным взносом 480 т.р. ( 10% от стоимости апартамента). Советуем всем, кто планирует покупку в ипотеку поторопиться. Скоро планируют увеличить минимальный первоначальный взнос по ипотеке в два раза, и взять ипотеку с 10% взносом уже не получится. Тем самым минимальный порог для инвестирования в апартаменты будет стартовать примерно от 1 млн. руб.
Рассрочка
Обычно застройщик предоставляет рассрочку до конца строительства объекта. Самые популярные варианты оплаты в рассрочку это 10/90. 10% от стоимости платите сразу , а остальные 90% до конца строительства. Здесь внимательно изучаем все условия по рассрочке, наличию процентов, точных сроков погашения , размерам санкций за просрочку.
Обратный выкуп
Бывают предложения от застройщиков по обратному выкупу приобретаемой недвижимости. Вы вкладываетесь в покупку апартаментов на стадии строительства и застройщик гарантирует, что выкупит приобретенную вами недвижимость через определенное время дороже. Обычно речь идет о сроке выкупа через год или несколько лет, а процент доплаты, который предлагает застройщик обычно составляет 10-15%. Обратите внимание на то, что будет именно гарантированный выкуп, а не помощь в дальнейшей продаже через агентство недвижимости. Также возможно, что рыночная стоимость апартамента вырастет сильнее, чем тот процент , который вам должен будет доплатить застройщик.
TRADE IN
Вы выбираете новые апартаменты от застройщика, находите, бронируете. С вами заключают договор на приобретение новых апартаментов, фиксируют стоимость — обычно до 6 месяцев. В течение этого срока застройщик, у которого вы приобретаете новые апартаменты продает вашу квартиру самостоятельно или через аккредитованное агентство. После продажи вашей недвижимости сумма вносится в зачет приобретаемой и оплачивается остаток средств если это требуется. Если за указанный срок не удается продать вашу недвижимость, то фиксация по прошлым условиям слетает.
6. Отделка и оснащение апартаментов
На рынке Санкт-Петербурга 4 комплекса апартаментов из 5 сдаются с чистовой отделкой. Апартаменты без отделки — это нулевая доходность на время ремонта и дополнительные затраты на этот ремонт. Выбрать сразу апартаменты с чистовой отделкой — комфортное решение как для инвесторов, так и для тех, кто рассматривает апартаменты для жизни. Дополнительно предлагают пакеты по меблировке и оснащению. Часто у застройщиков есть выгодные предложения на мебель от фирм партнеров и такие предложения получается использовать выгоднее, чем покупать всю мебель самостоятельно. Вы максимально быстро сможете начать зарабатывать на аренде своих апартаментов. Обратите внимание, что во многих комплексах покупка пакета мебели по стандарту УК является обязательным условием. Цена такого пакета мебели и оснащения может быть дороже той, которую вы для себя представляли, иногда цифры могут отличаться значительно.
Апартаменты WINGS можно приобрести без обязательного условия на покупку пакета мебели и оснащения. Покупатель самостоятельно может выбрать и купить мебель в свои апартаменты. В WINGS вы можете выбрать два варианта чистовой отделки в скандинавском или современном стиле.
7. Расходы на обслуживание УК и коммунальные платежи
Узнавайте помимо стоимости коммунальных платежей также про все остальные платежи за работу и сервис управляющей компании. Дополнительно можно спросить у собственников, которые уже купили апартаменты, на специальных форумах или в соц. сетях.
Например, стоимость коммунальных платежей в комплексе WINGS для студии площадью 26.64 кв.м выйдет в районе — 5000 рублей в отопительный сезон.
